文/新浪财经意见领袖专栏作家 李奇霖
未来住房需求将趋势性向下，需要加快转变增长方式。
2016年三季度房地产调控开始收紧，到现在快满三年。虽然一些城市在 “因城施策” 框架下有所放松，但整体调控基调还是 “房住不炒” 。这三年里看空地产的呼声不断，但实际情况是它的韧性显然超出了大多数人的预期，尤其是投资，2016-2018连续三年增速上升。今年1-4月累计11.9%的投资增速，更是让人对地产在中国经济中的重要性有了新的认识。
短期来看，除了销售外，棚户区改造、开发商快周转、加快已开工项目竣工等因素，都会对地产投资有影响。但在中长期，需求是影响地产投资最核心的变量，包括城镇化进程中新增人口的刚需，以及已有城镇人口的改善型需求。
本文从刚需和改善型需求两个角度，分析未来住房市场还有多大空间。我们认为，住房需求的高点在2016年，而2016-2018年销售的火爆，已经透支了11.2亿平米的住房需求。未来住房需求将趋势性向下，房地产对中国经济的拉动作用减弱，需要加快转变增长方式，地方政府也要逐步摆脱对土地财政的依赖。
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城镇化带来多少住房刚需？
通常说的城镇化率有两个，一个是常住人口城镇化率，统计的是在城镇居住了半年以上的人口占比，一些是农村户口但生活在城市的人也被统计进去；另一个是户籍人口城镇化率，统计的是有城镇户口的人口占比。2018年中国常住人口城镇化率为59.58%，而户籍人口城镇化率仅有43.37%，两者的缺口达到了16%。
城镇化率是衡量一个经济体发展水平的重要指标，提高城镇化率也是现阶段，政府的工作目标之一。2016年底国务院印发《国家人口发展规划（2016—2030年）》，规划到2030年全国总人口将达到14.5亿人，常住人口城镇化率将达到70%。
不过对分析住房需求来说，户籍人口城镇化率这个口径更为重要，更能体现对城镇住房的刚性需求。基于此，我们在后续测算时，假定新增的住房刚需全部来自于新增的户籍城镇化人口，而新增的户籍城镇化人口住房需求，都在落户的时候得到释放。
由于已经知道2030年常住人口城镇化率的目标是70%，可以分两步来估算2019-2030年每年的户籍人口城镇化率：一是每年的常住人口城镇化率，二是根据城镇户籍人口占常住人口的比例，来估算户籍城镇化率。
先看第一步。历史数据显示，城镇化率并非线性上升，而是随着GDP提高而逐渐放缓。如2016年-2018年中国常住人口城镇化率分别上升了1.25%、1.17%和1.06%，城镇化率的上升幅度，分别比前一年低了0.08%、0.08%（即1.25%-1.17%）和0.09%。
由此，我们假定2019年到2030年，每年常住人口城镇化率的增幅，分别比前一年低0.08%。根据2018年常住人口城镇化率59.58%、2030年目标70%，可以估算出2019-2030年每年的常住人口城镇化率。
再看第二步。2015-2018年，城镇户籍人口约为城镇常住人口的72%左右，而且每年以0.5%左右的速度上升。考虑到目前除特大型城市外，其它类型的城市在落户方面都有所放松，预计城镇户籍人口占常住人口的比例还将进一步上升。在这里采用线性外推的方法，假定2019-2030年，这个比例每年增加0.5%。
计算完上述两步后，就可以得到2019年至2030年每年的两个口径城镇化率。
假定2019-2030年中国人口规模是线性增长的，2030年实现14.5亿人的规划目标。根据上面估算的户籍人口城镇化率，就可以计算出每年新增的户籍城镇化人口量。
根据测算结果，2019-2030年常住城镇化人口将增加1.84亿人，2030年达到10.15亿人。由于户籍城镇化率上升得更快，2019-2030年户籍城镇化人口总增量为1.95亿人，在2030年达到8.00亿人。
下面估算人均居住面积。最新数据是2016年的，当年城市人均住宅建筑面积36.6平方米。2000-2016年城市人均住宅建筑面积，从20.3平方米上升至36.6平米，平均每年增加1平方米。随着生活层次的提高，人均居住面积还将上升，但上升幅度将放缓，假定2017-2030年每年增加0． 5平方米。根据城镇人口增量，可计算得每年的住房需求。
结果显示，2019-2030年户籍人口城镇化带来的住房总需求为79亿平方米。
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改善型住房需求有多大？
改善型住房需求的估算相对容易。以2019年为例，人均住宅建筑面积，从2018年的37.6平方米提高到2019年的38.1平方米，增加了0.5平方米。2018年末城镇户籍人口为6.05亿人，可以计算得2019年改善型住房需求为6.05×0.5=3.025亿平方米。
在第一部分已经估算出了2019-2030年每年的城镇户籍人口，用和2019年同样的方法，可以估算出后续年份的改善型住房需求。
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结论与政策建议
采用相同的方法，可以估算出2000-2018年城镇化人口住房刚需和改善型需求，并和实际的住宅商品房销售面积比较，可以发现：
第一，房地产的需求高点已过。根据国家统计局数据，城镇户籍人口平均住宅面积从2006年的27.1平方米，上升到2007年的30.1平方米，增幅远超正常年份的1平方米左右，导致估算的改善型需求大增。这高估了实际的改善型住房需求，因为2007年城镇人均住宅面积大增，和行政区划调整有关，将一部分人均居住面积更大的农村人口，划入城镇户口，抬升了整体的城镇人口平均居住面积。因此，2007年估算的住房需求跳升，明显高估。
正常年份中，住房需求最大的是2016年，为12.8亿平方米。从2019年开始，住房需求逐年减少，从10.5亿平方米下降到2030年的9.4亿平方米。改善型需求上升，但是难以对冲城镇化放缓带来的刚需减少。
第二，2016-2018年房地产热销，已经透支了11.2亿平方米的住宅需求。
2008年之前，中国房地产市场尚处于起步阶段，实际销售面积低于潜在住房需求。2008年金融危机后，房地产作为稳增长的手段之一，住房需求得到释放，实际销售和潜在需求接近。2012-2014年，除了2013年 “地王” 频出后阶段性收紧外，稳增长压力下地产调控基调整体是放松的，导致实际销售面积再度高于潜在需求。2016年开始大范围推广棚改货币化安置，使得当年住宅销售面积，比前一年增加了2.5亿平方米，2017年和2018年继续攀升。据我们测算，2016-2018年住宅销售透支了11.2亿平方米，约占2019-2030年住宅总需求的9%。
第三，地方政府需要逐步摆脱对土地财政的依赖。住房需求趋势性向下的大背景下，土地财政难以为继，需要加快转变经济发展方式。对地方政府而言，需要逐步摆脱对土地财政的依赖。由于土地的抵押品属性越来越弱，在地方债务治理上，要严格控制增量+稳步化解存量，否则将会因缺少还款来源，使债务问题进一步膨胀。这也意味着，在地方债务治理+土地抵押品属性越来越弱的双重压力下，基建投资高增长时代已经过去。