孙梦凡
[债务压顶下，房企资金面继续承压。纵然融资成本高企，但“活下去”才是首要选择。2019年，降价促销快速回款、转让部分项目股权、将短期债务置换为长期债务，或能为房企过冬添一把“救命火”。]
“稳”当头的市场，对于房企来说压力依然巨大。
进入2019年以来，房企密集发债，融资力度持续加大。Wind数据显示，截至2月18日，房企境内外发债规模已达1546.45亿元。短期融资“发烧”似乎昭示着利好的幻象，但终究是乍暖还寒。
2月25日，银保监会释放信号，持续加码房地产金融监管。其表示将继续紧盯房地产金融风险，严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，促进房地产市场平稳健康发展。
债务压顶下，房企资金面继续承压。纵然融资成本高企，但“活下去”才是首要选择。2019年，降价促销快速回款、转让部分项目股权、将短期债务置换为长期债务，或能为房企过冬添一把“救命火”。
房企开始密集融资
2019年以来，房企集中抛出大量融资计划。仅2月25日当天，就有多家房企发布融资信息。其中，金轮天地称，拟发额外美元票据，用于购买未偿还3亿美元旧票据；弘阳地产公告称，有意进行优先票据国际发售，具体金额及利率尚未厘定，用于债务再融资。
融信中国亦公告，拟发行优先票据，本金总额、利率等尚未厘定，用于若干现有债务的再融资。此前2月19日，其已宣布，将发行于2021年到期2.08亿美元的11.25%优先票据。
实际上，在过去的1月份，房企融资金额已极为高企。据同策研究院监测数据，1月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。
继2018年9月、10月融资金额连续下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家监测房企融资总额开始明显回升。
Wind数据显示，今年房企到期规模2640亿元；到期规模183亿元；非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元；到期规模628亿元；海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。
对此，中原地产首席师认为，房企集中抛出大量融资计划，显示出其对融资诉求明显上升。当前楼市销售放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资和债务集中到期，后续企业为缓解资金压力，会加大融资力度。
“不过监管层仍然在严控银行信贷和资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大。”张大伟表示。
值得注意的是，1月份排在融资总额第一位的是中期票据。该月共发生11笔中期票据，融资266.70亿元，环比上升574%。然而，11笔中期票据中除保利集团发行的一笔15亿元中期票据为人民币票据，其余10笔均为美元中期票据。
尽管利率不低，但海外融资依然是房企融资的重要渠道。“目前国内融资环境收紧的大背景下，融到钱是第一位，其次才考虑融资成本的高低。”一位房企高层告诉记者。
在外部融资环境不畅时，企业内生性的现金流生产能力更加重要，销售回款的重要性进一步提升。然而，1月份，多家龙头房企销售业绩放缓。据证券分析报告，百强房企中1月份有35家销售额出现同比下降，其中下降幅度超30％的达到13家。
证券研究认为，当前需求端表现滞后于供给端，后续刺激主要在于信用派生。而抑制信用派生从房地产作为源头的因素，主要是资管新规，土地端杠杆受到明显抑制。若按当前政策，即便债券能够“借新还旧”，在没有新增额度情况下，地产行业也处于缩表趋势当中。
克而瑞报告指出，目前房企融资成本依然处于高位，1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本达到7.86%，环比增加0.32个百分点。
但是，不同房企在融资这一环节的竞争已成分化之势。
2月25日当天，中国金茂公告称，其间接全资附属公司金茂投资管理有限公司完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%；万科亦公告宣布，其2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的最终票面利率确定为3.65%。
相较于其他房企，金茂与万科的发债利率可谓不高。2月21日，当代置业宣布发行的2亿美元优先票据利率高达15.5%。此前1月9日，其发行的境外优先票据，利率同样达到15.5%。
实际上，在过去的1月份，一些规模相对较小的房企境外发债成本均相对较高。同策研究院数据显示，该月房企发行11笔中期票据，其中10笔是美元中期票据，合计37.5亿美元，折合人民币251.7亿元人民币，除了当代置业外，其余债务利率均在7.13%~9.125%之间。
对此，业内观点认为，当下地产格局初定，行业集中度进一步提升。对于中小型房企来说，过度加杠杆以实现弯道超车的难度越来越大。此外，拿地的容错成本大大提高，对于追赶型的中小房企而言，错拿一块地的伤害将远超少拿一块地。
“地产债的机会更多来源于中型房企。”国君固收研究认为，对于大型房企来说，率已经下行至低位，参与价值相对有限。小型房企未来基本面改善程度有限，对应机会也会相对受限。对于中型房企来说，则机会和风险并存，有一定择券空间。
前景不明
随着国内融资政策的趋紧，未来房企盈利和现金流或将持续承压。在此之上，2月25日，在国新办举行的坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会上，银保监会再次为房地产市场发展稳基调。
“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”银保监会副主席表示，特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。
过去一段时间，全国房贷利率出现微降趋势。融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。
其中，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。
“最近一些城市房贷利率出现微妙变化，银保监会紧盯房地产金融风险也是对市场变化的回应。实际上是一种强化措施，一直以来都是这么执行的，此次是进行再次重申。”同策咨询研究中心总监告诉第一财经。
此外，当前房企债务承压，再为潜在风险“添风点火”。“以商业银行为主的金融机构为房地产市场提供了大量资金，但也直接或间接承受了其中的风险。”一位银行机构工作人员告诉记者，若房地产销售由卖方市场转为买方市场，开发商销售资金回笼不畅，还贷能力降低，商业银行风险将大大增加。
针对当前房地产债务过高问题，银保监会副主席周亮表示，银保监会在处理各种债务问题时，一是看它是不是合规的，二是分析债务水平有没有过高，或者说是超出承受能力。
“随着债务回售及到期期的到来，结合目前的融资环境和预期销售回款，房地产行业现金类资产对短期偿付义务的覆盖倍数将处于低谷期，信用风险较大。”联合评级工商评级总监在“2019年中券市场信用风险展望论坛”上说。
值得注意的是，自2018年底开始，已有个别房企出现债券违约现象。2018年12月24日，()发布公告称，公司因短期内资金周转困难，未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。
2019年，债台高筑的房企该如何过冬？“一个是降价销售，快速回笼资金。这是企业自己能做决定的。二是借新债还旧债，或将短期债务置换成长期债务。目前只有这两条路，除非将股权质押。”张宏伟告诉第一财经。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，房企应该会降价促销，并继续融资。“但也不至于绝对悲观，开发商应保持原有思路，相信市场或许还有反弹的机会。”
